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俺的、値上がりするマンションの見分け方

今回の記事では、私の中古マンション購入のケースと考え方を紹介しようと思います。

私も、とりあえず購入してから1000万円ほど相場が値上がりしました。

目次

購入の背景

ずっとマンションが欲しかったのですが、転職を繰り返していたこともあり、なかなか自分の納得できる地域に住むことが出来ませんでした。

30代前半になって、賃貸で借りて住んでいた地域が気に入ったので、分譲マンションを購入することにしました。

持ち家は負け組みたいな話はありますが、ぼちぼちの価格帯(6000万円以上)であれば、まあ値下がりしないでしょうと思い、Youtubeなどで情報収集をしていましたが、やはり値下がりしない可能性が高いと感じ、マンション探しを始めました。

なんとなくのライフプランとして、30代から50代くらいまでは、分譲マンションを引っ越ししながら暮らす方が、資金が減らない様な気がした為、まずは分譲マンションを探すことにした。

俺的マンションを探す時の考え方

私がマンションを購入するのは、分譲マンションで得られる満足度もですが、30代な為、将来を考えて、何より、費用の節約を考えています。10年や20年の長期のスパンで考えた際、生涯年収に大して、住居費は大きな比率を持っており、ここをいかに節約できるかが、運命の分かれ道だと思っています。手持ち資金や資産の少ない若手の今は、できるだけ流動性もあって、価値を維持できるマンションを購入したいと思っています。

賃貸か持ち家か、論議がありますが、私は持ち家が良いと思っています。サラリーマンの場合、賃貸にお金を浪費するなら、値下がりしない分譲マンションを買った方が、経済的だからです。

賃貸 vs 持ちマンションの資金シミュレーション

実際に軽くシミュレーションしてみましょう。持ち家と言っても、マンション限定の話です。一軒家は、ほぼ100%売却益が出ることは無いので、考慮から外します。

例えば新築で3,000万円の新築マンションを35年ローンで購入した場合、420回の支払いになる為、仮に金利が0%の場合、月々7.14万円の支払いとなります。今は住宅ローン控除もあって、金利より控除額が上回る様な”逆ざや”状態の為、今今、金利が乗ることはありません。だいたい月々の支払いは7.2万円ほどになります。

一方、賃貸で7.2万円で住んでいても、資産は何も残りません。分譲マンションの様に種々の手続きがな無い為、引っ越しが楽であったり、災害があっても損害を自腹しなくても良いことがメリットとなります。

10年間マンションを保有していて、売却した際に100万円儲かったとしましょう。売却益に税金がかかりますので、80万円くらい儲かったとして、賃貸の人は864万円の支払いを行ったので、持ち家の人と賃貸の人で、944万円キャッシュに差が生じます。この944万円で、さらに投資を行った場合、10年後以降、さらに持ち家と賃貸の人で差は大きく開いていくでしょう。

投資と住居用として同時に考える

プライベートも仕事と同じくらいの熱量で取り組みましょう。自分の住居用にマンションを購入するのも、投資用で物件を買うのも、物件を買って、最終的には売却という観点で見たら同じことです。しかし大きく違うのは、銀行からの金利でしょう。日本の住宅ローン金利は、世界で見ても超低金利の水準であり、さらに住宅ローン控除まで行っている為、ほぼ金利0%で購入できる為、活用した方が良いと、私は思います。

大金を銀行が超低金利で貸してくれるということは、長いスパンで見れば、自己資金なく住宅を入手できるということで、銀行にお金を出してもらって、買い物ができるということです。

基本は値下がりしない地域を探す

まずは値下がりしない地域を探すことにしましょう。

基本的に、持ち家は高い確率で、売却益が出ません。一方で、割安で新築マンションを手にいれることができれば、売却時は、売値がつく可能性が高いです。

値下がりしない物件を探す観点は2つあって、

  • 値下がりしない地域か?
  • マンションのグレードは良いか?

値下がりしない地域の特徴はいくつかあるが、災害に強い、再開発が進んでいるか、街に活気があるのか、築10年以内か?これらの観点で探しました。

マンションのグレードは、ブランドに詳しくなることです。一番分かりやすいブランドが、ブランズ、シティハウス、シティテラス、プラウド、クリオ、など各メーカーで異なります。

一度、賃貸で狙いの地域周辺に住んでみる

街に活気があるか、確認する手段として、最も有効なことは、やはり一度住んでみることだと感じました。

実際、私も今のマンションを住む際に、5kmほど離れた近くの街に住んでいましたが、今住んでいる地域を良く散歩で通るようにしていました。

実際に、これから盛り上がる雰囲気のある街や、良い意味で活気のある街というのは、通りすがるだけで、気を感じます

一度、通りすがるだけで、地域の気を感じることは不可能です。何度も散歩して、その周辺の地理感覚や、治安をしっかりと感じ取りましょう。

災害に強い地域の探し方

一般に、ハザードマップを見ましょうという話はありますが、私は、そこに加えて、歴史を調べました。

例えば、戦争時代に避難区域として利用されていた地域であれば、そこには、強固な地盤があったりします。探し方は色々とあります。有名な地域であれば、結構インターネットに歴史がまとまっているパターンも多いです。

歴史ある土地の場合、その周辺には、立派なマンションやお寺が、建築されているパターンが多いような気がします。こういった地域で、築浅の物件であれば、新築がベストですが、数年落ちの中古でも、ほぼ確実に売り抜けできます。

難しいのが、歴史ある住所の場合、なかなか物件が出てこないのと、新築物件の建築がないことです。日頃から、散歩して、マンション工事していないか観察し、いち早く情報をゲットすることで、入手することができます。

再開発予定のある地域あるいは候補地を買う

今、再開発されている地域ではなくて、将来再開発されるであろう地域を予測して買うのは良いです。

これからの再開発の予定については、例えば、市のホームページを見ると確認することが出来ます。しっかりとした市であれば、再開発の予定地域を公開しており、何年後から再開発がスタートされるのか確認することも出来ます。

あとは、大手のデベロッパーに新築マンションの購入など、相談してみることでしょう。一度、連絡を取ると数回のやり取りが必要ですが、向こうも忙しいので、しつこい勧誘を受け過ぎるようなことは、ありません。(まともな大手デベロッパーである前提です)

何人かのデベロッパーと喋っていれば、再開発に関する情報を得ることができます。私の場合だと、3つくらいのデベロッパーとやり取りをしていましたが、それで大体の再開発の情報を得ることは出来ました。また、非公開の新築マンションの建設予定も、こっそりと教えてもらうことが出来ました。

あとは、ただ行くだけでは無くてガンガン質問することが大事で、なんでも聞きましょう。ネットで散らかった情報を見るより、自分が狙っている本業のデベロッパーの人に質問する方が、はるかに情報の質もボリュームも多く知見を得ることが出来ます。

築10年以内の物件にこだわる理由

築年数が浅いと、修繕積立金が安いからです。

購入後に数年住むことを考えれば、横軸が年数、縦軸が修繕積立金のグラフを考えた際に、二字曲線(ばななカーブ)で上昇する修繕積み立て金のできるだけ、早期の段階で購入したいモノです。

10年経過すると、大抵売り時な気がします。10年から、実際に設備や外壁にヘタリが出てきて、修繕積立金が上がっていくイメージです。古い中古車を購入した場合と同じ様な考え方かと思います。

また、築年数が浅いと、それ以上新しい建物を周りに立てれない可能性もあります。そうすると、一気に物件価格が上昇します。気になるエリアを徒歩で散歩を何回も行って観察してみることをオススメします。

マンションを購入する際の知識

中古のマンションを購入する際の一般的な手順や方法は、詳しいサイトが多くあるので言及しませんが、一般に、住宅ローンをどこで組むのかが大事でしょうね。

私は、変動金利の最も安かったauじぶん銀行にしましたが、住宅ローン関連で言っておきたいことがあるので、紹介します。

ペアローンの方が税の優遇が多い

住宅ローンには、ペアローンというモノがあります。ペアとは呼んでいますが、1つの物件購入費用を2人で割って支払うということです。例えば、8,000万円の物件であれば、一人あたり4,000万円で組んだり、3,000万円と5,000万円で組んだりすることです。

メリットは大きく2つあります。

  • 高額な住宅ローンが組める
  • 住宅ローン控除を2人で受けられる

特に、注目すべきは、住宅ローン控除を2人で受けられることでしょう。

私の場合は、中古マンションの為、住宅ローンの残高に対して0.7%の税優遇を13年間受けています。残高3000万円(溢れた分は対象外)な為、毎年21万円のキャッシュバックを受けています。

より詳しい説明を知りたい人は、住信SBIの、この記事が良いと思います。

住宅ローン控除が変更される!2022年度税制改正を要チェック

住信SBI ウェブサイトより

フルローンがオススメ

基本、家を買う際には、フルローンがおすすめです。

理由は現金が手元に残るからです。

値下がりしない地域のマンションを購入できれば、その期間、家賃タダ、むしろ儲けが出ます。

手元にある資金は、投資に回しましょう。

相見積もりした方が良いかも

相見積もりとは、複数の住宅ローン会社に見積もりを掛けてもらうことです。

ちなみに、私が見積もりをかけたのは、下記の2社だけです。どちらもネットの口コミや、価格.comなどを見て、金利や手数料の安さから選びました。

  • auじぶん銀行
  • ソニー銀行

変動金利と手数料の安さで選ぶことにしました。

住宅ローン借り入れ金の2.2%分の手数料が発生します。例えば、8,000万円のローンを組む場合は、176万円の手数料が発生します。私の場合は、手数料は現金で支払いましたので、購入物件費用にもよりますが、数百万円の余裕は持っておいた方が良いかもしれません。

本題の相見積もりの件ですが、最初はソニー銀行でスタートしました。物件がそれなりに高額だった為か、最初から手数料を40万円ほど値引きしてくれると言っていました。

しかし、金利についてはauじぶん銀行より高く、ソニー銀行で元を取るには7年ほどかかった為、辞めることにしました。auじぶん銀行の裏には、三菱UFJ銀行がついていますし、携帯通信のauのブランドコンセプトが安くて良質サービスなので、住宅ローンも同じ様なブランドイメージを勝手に持ってます。(本当かは謎ですが、確かに金利は低かったです)

ここからが、私の失敗エピソードなのですが、auじぶん銀行で契約した旨をソニー銀行に伝えると急に金利が下がったのです!こんなことあるのかとビックリしました。もうauじぶん銀行と契約した後だったので、ソニー銀行からの提案は渋々断るしかありませんでした。

通常、住宅ローンを競合させても、金利が下がったり手数料が下がったりしませんが、こういったケースもあるようです。しかし、かなりのレアケースと思いますので、あまり期待しないでください。

火災や地震保険はネットで相見積

私の場合は、価格.comの簡易見積もりを使って、一番安い保険で契約しました。ソニー損保の火災保険を使っています(ちなみに、自動車保険も安くてサービスが充実しているので使っています)

保険は目に見えないですが、高いお金を支払っているから、良いサービスに必ずなる訳ではありません。契約書の内容が全てですから、自分が筋が通っていないと思った内容は、契約書の内容に沿って交渉すれば良いだけです。

その為、いかに最初の契約書の内容が充実しているかが、大事です。そして、コストが一番安いところを選ぶべきです。

保険金も月々の金額で見れば大したことは無いのですが、しっかり10年あるいは5年単位で計算した方が良いです。5年や10年の長期を一括で支払う方が、保険料が安くなったりもします。ちなみに、私はソニー損保の保険を5年単位で一括で支払いました。

参考情報

購入時に支払った金額(ざっくり)

  • 仲介手数料(中古物件のため。新築は無し)税込…260万円
  • 銀行ローン手数料…170万円
  • 登記費用…30万円
  • 火災と地震保険(5年分)…6万円

466万円ほど、現金で支払いました。資金作りは大事ですね。

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